¿Tener derechos o ser propietario? Lo que debes saber antes de comprar una parcela

Abogado especialista en Bienes Raíces explica por qué se debe tener cuidado si se busca adquirir un terreno de menos de 5.000 m2.

“Sí o sí, la superficie debe ser mayor a 5.000 m2”, comienza Juan Ramón Roa, abogado dedicado a bienes raíces, antes de entregar una serie de recomendaciones y advertencias para quienes deseen comprar una parcela.

Explica que, por regla general, fuera de los planos reguladores comunales no se puede vender un inmueble que sea de menos de media hectárea.

Derechos 

El profesional de la Sociedad Confluencia enfatiza que si dentro de un predio rural de media hectárea a una persona le venden una superficie menor, por ejemplo de 1.000  m2, lo que está comprando son solo los derechos por el 20% de ese terreno. 

En conversación con Grupo Diario Sur, explica que actualmente ante el Ministerio de Bienes Nacionales no se pueden regularizar las compraventas de derechos de uso que estén inscritos en el Conservador de Bienes Raíces, a diferencia de lo que ocurría hasta el año pasado.

“Eso implica que nunca se podrá ser propietario de ese inmueble, sino que solo será dueño de derechos sobre un predio de mayor extensión, con todas las implicancias que esto pueda tener”, comenta el abogado.

Agrega que, si bien siempre recomienda comprar terrenos de 5.000 m2 “para que los clientes corran la menor cantidad de riesgo posible”, por otros factores como el precio, muchas veces las personas se arriesgan a comprar derechos, que son más baratos.  

“Corriendo el riesgo”

El abogado dice que de acuerdo a su experiencia profesional, si otra persona que compra otro 20% de los derechos sobre el mismo predio de 5.000 m2, y ocupa el terreno demarcado por el primer comprador, eso no es ilegal porque ambos son comuneros. 

“En principio se puede construir, pero corriendo el riesgo de que cualquier otro comunero pueda llegar a ocupar el terreno de la casa, y no se tendrá ninguna acción judicial para sacarlo de ahí", explica.

"Solo se puede pedir que se remate el terreno, y cada uno obtenga un porcentaje del precio en que sea vendido”, puntualiza. 

Detalla que si varias personas compran derechos sobre un mismo predio, y uno de ellos lo regulariza primero ante el Ministerio Bienes Nacionales, después de cinco años de haber poseído el terreno, podría impedir que los otros ocupen el camino de servidumbre que pase por la propiedad, lo que tendría que ser resuelto mediante un juicio.

La situación es diferente si se adquiere un terreno de 5.000 m2. 

"En ese caso, se puede constituir una servidumbre, vale decir, que siempre podré transitar por el camino que se certifique en esa escritura, sin necesidad de tener permiso de nadie”, comenta el experto.

Añade que otro de los riesgos de comprar derechos de un terreno de menor tamaño al establecido para las parcelas, es que no se podrá contar con un permiso de edificación.

El profesional puntualiza que además, es poco probable que un banco otorgue un crédito hipotecario a alguien que tiene solo derechos de una propiedad.

Documentos a revisar

El experto dice que antes de adquirir un terreno, lo primero que se recomienda es contratar un abogado que lo asesore y haga un estudio de títulos, que consiste en una revisión de las inscripciones del predio que se está comprando para asegurar que no se trate, por ejemplo de un loteo brujo. 

“Si bien le va a significar un costo mayor, se va a evitar dolores de cabeza y perder la plata que invirtió”, explica.

Luego, recomienda solicitar el “paquete completo de certificados que emite el Conservador de Bienes Raíces, de la comuna donde se está comprando el sitio”.

Asegura que el paquete incluye el certificado de dominio vigente, que acredita que la persona que está vendiendo es efectivamente la dueña, la superficie del terreno, los deslindes y cómo adquirió la propiedad. 

Además, aparece el rol de avalúo fiscal, que permite saber cuánto paga de contribuciones y si tiene deudas por este concepto.

Entre estos documentos también figura el certificado de hipotecas y gravámenes, donde se puede ver si el predio tiene algún arrendamiento, si está hipotecado, entre otros. 

También se debe obtener el certificado de prohibiciones e interdicciones en el que aparecen los embargos dado que, si es así, no puede ser vendido. Además, está el certificado de litigios, para tener claro si hay algún juicio contra ese predio.

“Eso es lo mínimo para empezar a hacer cualquier operación de venta”, recalca el abogado.    

Asimismo, recomienda revisar la factibilidad de los servicios básicos. 

“El hecho de comprar una parcela no me da derecho a tener luz y agua, porque estoy comprando simplemente tierra”, explica Roa, detallando que eso se debe revisar con quien está vendiendo el terreno o con las empresas de servicios básicos que estén en el sector.